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法律小常識
   請求給付價金事件 2012-05-05
    

臺灣高等法院臺中分院民事判決     98年度建上字第36號
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 陳浩華律師
複 代 理人 莊慶洲律師
被 上 訴人 捷盟建設有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 李東炫律師
複 代 理人 甲○○
上列當事人間請求給付價金事件,上訴人對於中華民國98年4月1
日臺灣台中地方法院97年度訴字第2697號第一審判決提起上訴,
本院於99年2月3日言詞辯論終結,判決如下:
    主  文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審訴訟費用新台幣貳萬貳仟壹佰捌拾陸元、第二審訴訟費用
新台幣仟貳佰柒拾玖元均由被上訴人負擔。
    事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張:上訴人於民國(下同)83年1月
    27日向訴外人祥和建設股份有限公司(以下簡稱祥和公司)
     購買台中市○區○○段第1170地號、第352建號之「千城第
    一廣場」不動產(攤位,以下稱系爭標的物),約定總價金
    新台幣(下同)4,300,000元,已繳納2,160,000元,尚欠2,
    140,000元未繳,祥和公司嗣於93年2月10日將上開買賣價金
    債權讓與被上訴人,經通知上訴人在案,為此爰依受讓自祥
    和公司之債權,求為判命上訴人如數給付及自97年9月10日
    即支付命令送達上訴人翌日起加計法定遲延利息之判決。原
    審判決被上訴人勝訴,上訴人提起上訴,被上訴人答辯聲明
    :上訴駁回;第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以:於86年8月1日通知交屋前,上訴人曾於同年7
    月9日看屋,發現外牆並無招牌面板設置、牆面滲水未貼磁
    磚、無水電、4樓當層天花板也未裝設,祥和建設之給付為
    瑕疵給付,自不生提出之效力,上訴人見有上開情事遂於翌
    日前往地政事務所調閱土地登記謄本,赫然發現祥和建設將
    上訴人所購買之土地應有部分,由台灣銀行設定抵押權,以
    擔保祥和建設之7億2000萬元債務,經上訴人再三催促被上
    訴人辦理塗銷登記,並主張同時履行抗辯權。祥和建設始於
    86年11月18日塗銷前項抵押權。據此,祥和公司所謂之交屋
    並非適法之交屋,上訴人自得拒絕受領系爭房地。承上,祥
    和公司即便有寄發交屋通知書與上訴人,但寄發交屋通知書
    與是否有交屋之事實係屬兩回事,祥和公司已經廢止,不復
    存在,已難履行交屋之對待給付,伊自得拒絕祥和公司價金
    給付之要求,並得以此事由對抗受讓債權之被上訴人,得主
    張同時履行抗辯權及不安抗辯。再者,依系爭房屋預定買賣
    契約書第6條之規定,如逾期完工,每逾一日按買方(即上
    訴人)已繳款項千分之一計算違約金,上訴人主張與應付之
    尾款抵銷。綜上,上訴人主張伊所主張之同時履行抗辯、不
    安抗辯、解除契約、減少價金及抵銷等語資為抗辯;上訴人
    上訴聲明:(一)原判決廢棄;(二)被上訴人第一審之訴駁回;(三)
    第一、二審訴訟費用由上訴人負擔;(四)上訴人願供擔保,請
    准免為假執行。
三、被上訴人主張上訴人於83年1月27日向訴外人祥和公司以購
    買系爭標的物,約定總價金4,300,000元,已繳納2,160,000
    元,尚欠2,140,000元未繳,祥和公司嗣於93年2月10日將上
    開買賣價金債權讓與被上訴人之事實,業據其提出存證信函
    及土地登記簿謄本影本各一件為證,並為上訴人所不爭執,
    自堪信為真實。
四、本件經兩造於原審協議簡化爭點如下:
  (一)被上訴人是否未履行交屋義務?
  (二)系爭標的物是否存有物之瑕疵而應由被上訴人負瑕疵擔保及
    不完全給付之責任?上訴人是否得主張解除契約或減少價金
    ?
  (三)上訴人得否主張同時履行抗辯?
  (四)如認被上訴人應負不完全給付或瑕疵擔保責任,上訴人得否
    以損害賠償請求權主張與買賣價金之尾款抵銷?
    茲分述如下:
  (一)按買賣標的物與其價金之交付,除法律另有規定或契約另有
    訂定或另有習慣外,應同時為之,民法第369條定有明文。
    查上訴人與祥和公司所訂立之買賣契約第1l條約定:「房屋
    交付:本大樓建造完工取得使用執照且甲方(指上訴人)完
    全履行左列各項義務後,始行交屋。(一)繳清本約所定全部房
    屋及土地價款(含金融機構貸款)即因逾期付款之滯納金。
    並憑乙方所發之交屋證明始得遷入。(二)繳清變更工程所增價
    款及外水電、瓦斯接戶費。(三)繳清代理產權登記及銀行貸款
    、房屋保險費、手續費及甲方應負擔之一切費用。」等情,
    業據本院調取原審87訴字7ll號回復原狀事件卷宗查閱屬實
    ,是上訴人既有先繳清本約所定全部房屋及土地價款義務,
    被上訴人始負交屋之義務;上訴人固抗辯該約定,該買賣契
    約需買方繳清全部總價金,始得請求交屋,明顯加重買方責
    任,並使買方拋棄或限制行使民法第345條權利,並減輕出
    賣人民法第348條之義務,違反民法債編第247之1條規定依
    照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約,為加
    重他方當事人之責任者,按其情形顯失公平者,該部分約定
    無效云云:惟揆諸前述民法第369條之規定,買賣標的物與
    其價金之交付契約另有訂定時,不必同時為之,且觀上開買
    賣契約第1l條之約定,有如何加重上訴人之責任,已難謂有
    違反民法債編第247之1條或消費者保護法之規定,應認為上
    訴人先有給付價金之義務;被上訴人固主張上訴人於87年4
    月8日於原審87年度訴字第7ll號之起訴狀載明:「依照被告
    (即祥和公司)通知,完納一切過戶所須規費、稅金、代書
    費、外水、電費等費用。」、「詎...86年8月1日被告公
    司通知原告(即本件上訴人)本人前往辦理交屋時,...
    原告萬不能接受如此房地之點交」。是訴外人祥和公司確實
    有通知上訴人交屋。上訴人亦確實於86年8月1日前往點交云
    云,惟上開買賣之土地固早已於86年5月28日移轉所有權登
    記予上訴人,惟斯時土地尚設有台灣銀行之本金最高限額7
    億2千萬元抵押權,為兩造所不爭,則其權利尚有瑕疵,上
    訴人當時拒絕接受交屋,自有正當理由,雖該抵押權嗣於86
    年11月18日塗銷,此有土地及建築物謄本可資參,為兩造所
    不爭,祥和公司復具狀表示隨時可點交(見原審87年度訴字
    第7ll號祥和公司之答辯狀),是其在權利瑕疵除去後雖表
    示隨時可點交,然其未具體點交,自難認為已經點交;此外
    ,被上訴人復未能舉證證明系爭標的物已經點交予上訴人,
    則上訴人抗辯其買受系爭標的物尚未點交,尚堪採信。
  (二)關於系爭標的物是否有瑕疵,因而上訴人得主張解契約或減
    少價金:
  1.本件上訴人曾訴請祥和公司回復原狀即返還已付之買賣價金
    2,150,000元,經原審法院以87年度訴字第71l號判決駁回其
    訴而確定在案。該判決認定上訴人主張伊所購買之系爭標的
    物為干城第一商業大樓四樓精品館編號25號店位,而一般商
    店街或美食街規劃之店位,因做為商場之公開攤位之用,無
    獨立門戶,故於產權登記實務上,鮮有可劃分為得以登記獨
    立所有權之標的者。依兩造所訂之房屋預定買賣契約書第1
    條約定,系爭店位面積包括使用面積、公共面積。其中使用
    面積即本戶室內附屬建物及當層樓之電梯間、樓梯問、走道
    、設備等分攤之面積,公共面積則為中央監控室管理中心,
    管理員室、服務設施、水電設備、機電設備、消防設備、地
    下室法定防空避難室及屋頂突出物、水塔、機房等公共設施
    之分攤面積。再參諸各承購戶上開大樓興建完峻,取得使用
    執照,即就各個商場之位置約定分管,可知上訴人所購買之
    店位並無單獨所有權,而僅以應有部分取得其產權。準此,
    祥和公司以應有部分方式移轉系爭店位為上訴人所有,自難
    謂與契約本旨不符。又系爭店位屬商場之攤位性質,其使用
    面積既應分擔當層樓之電梯間、樓梯問、走道、設備等設施
    之面積,加上應分擔之公共面積,自較購買一般公寓大廈住
    宅應負擔之公共設施比例為高。而其公設比經核算結果為百
    分六十五左右,核與訴外人林紹堂所購買同棟大樓地下一樓
    第八號、第46號攤位所分擔之公設比分別為百分之63.65及
    百分之62.06相近,足見系爭店位分擔之公設比並未過高,
    而堪稱合理。再者,上訴人實際取得之面積為14.13坪,其
    中主建物部分,即四樓總面積為911.97平方公尺,依其應有
    部分為10000分之338計算約9.324坪,而陽台面積123.03平
    方公尺,依上開應有部分計算,約為1.25坪,共同使用部分
    ,即公共設施總面積為3422.56平方公尺,四樓部分應分配
    之權利比例為1000分之102,惟上訴人就四樓部分之權利範
    圍為10000分之338,計約3.56坪,顯已超出契約所定之面積
    ,亦難認祥和公司未依債務本旨給付而謂係不完全給付,乃
    駁回其解除契約或因詐欺而撤銷買賣契約之請求而確定在案
    ,上訴人再以此為抗辯即非有理由。至於上訴人抗辯系爭標
    的物有物之瑕疵而主張減少價金云云,惟未見其舉證證明,
    自不足取,雖土地尚設有台灣銀行之本金最高限額7億2千萬
    元抵押權,然其抵押權嗣於該案訴訟繫屬前(上訴人係於87
    年4月8日起訴)之86年11月18日塗銷,因該權利瑕疵,給付
    不完全之情形非無法補正,依學說通說見解,權利之瑕疵雖
    已於買賣成立時存在,為其後業已補正,亦即除去瑕疵之存
    在者,權利瑕疵擔保責任亦告解銷(邱聰智著,債法各論,
    95年版,第102頁至103頁),故上訴人主張系爭買賣標的物
    存有權利、物之瑕疵,得解除契約或減少價金云云,自非可
    採。
  (三)關於上訴人有無同時履行抗辯權及不安抗辯權?
  1.按因契約互負債務者,於他方當事人未為對待給付前,得拒
    絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者,不在此限,民
    法第264條第1項但書定有明文。查關於房屋交付,雙方於系
    爭契約第11條明文約定:「本大樓建造完工取得使用執造且
    甲方完全履行左列各項義務後,始行交屋(一)繳清本約定所定
    全部房屋及土地價款(含金融機構貸扣)即因逾期付款之滯
    納金,並憑乙方所發之交屋證明始得遷入。(二)繳清變更工程
    新增價款及外水電、瓦斯接戶費。(三)繳清代理產權登記及銀
    行貸款、房屋保險費、手續費及賈方應負擔之一切費用。」
    ,是即上訴人有先履行繳清買責價金之義務,乙方即訴外人
    祥和公司須待收受價金之給付後,始有行交屋之義務。故上
    訴人依約本有先為對待給付即給付價金之義務。故上訴人主
    張在完成交屋前,得行使給付價金之同時履行抗辯,洵屬無
    據。
  2.又債權讓與,債務人於受通知時所得對抗讓與人之事由,皆
    得以之對抗受讓人,民法第二百九十九條第一項定有明文。
    所謂得對抗之事由,不以狹義之抗辯權為限,而應廣泛包括
    ,凡足以阻止或排斥債權之成立、存續或行使之事由在內,
    蓋債權之讓與,在債務人既不得拒絕,自不宜因債權讓與之
    結果,而使債務人陷於不利之地位(最高法院52年台上字第
    10 85號判例參照)。上訴人抗辯祥和公司已經廢止,不復
    存在,已難履行交屋之對待給付,伊自得拒絕祥和公司價金
    給付之要求,並得以此事由對抗受讓債權之被上訴人,得主
    張同時履行抗辯權等語(見原審卷129頁),經本院闡明後
    ,上訴人認為同時具有民法第265條之不安抗辯權,按當事
    人之一方,應向他方先為給付者,如他方之財產,於訂約後
    顯形減少,有難為對待給付之虞時,如他方未為對待給付或
    提出擔保前,得拒絕自己之給付。民法第265條定有明文,
    其規定乃予先為給付義務人以不安之抗辯權,此項抗辯權,
    與同法第二百六十四條之同時履行抗辯權異其性質。既有前
    者,不能仍認後者之存在(最高法院57年台上字第3049號判
    例參照)。查祥和公司於92年11月25日已經經濟部廢止登記
    ,有經濟部函及資料查詢可稽(見本院卷122、135頁),而
    被上訴人亦未能確定是否已經清算完畢,則上訴人抗辯祥和
    公司有難為對待給付交屋義務之虞,而在未為對待給付或提
    出擔保前,拒絕自己之給付為有理由,並以此事由對抗被上
    訴人,被上訴人之請求即無理由。關於上開爭點四,亦無必
    要再予論究。
五、從而,被上訴人主張依據受讓之買賣價金請求權,請求上訴
    人給付2,140,000元,及支付命令送達翌日起至清償日止按
    法定利息計算之遲延利息,為無理由,不能准許。原審所為
    上訴人敗訴之判決,於法尚有未洽,自屬不能維持。上訴論
    旨指摘原判決不當,求為廢棄改判,非無理由,爰判決如主
    文所示。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據,經
    審酌結果,與本件判決結論均無影響,爰不一一論述,附此
    敘明。
據上論結,本件上訴為有理由,依民事訴訟法第450條、第78條
,判決如主文。
中    華    民    國    99    年    2     月    24    日
                民事第五庭    審判長法  官  童有德
                                    法  官  古金男
                                    法  官  鄭金龍
 

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